Hallituksen kokouksessa on käsittelyssä viemärien kunto. Kuntotutkimus on tehty, ja suositus on selvä: viemärit pitää sukittaa. Sitten joku kysyy sen kysymyksen, johon kaikki haluavat vastauksen:
“Paljonko tämä lysti maksaa? Ja kuka sen maksaa?”
Ja heti perään toinen:
“Voiko joku osakas estää koko hankkeen?”
Vastuunjakokysymys tuntuu yksinkertaiselta, mutta käytännössä siinä sekoittuvat neljä eri asiaa: kunnossapitovastuu, hankepäätös, kustannusten jako ja takuuvastuu. Käydään ne läpi yksi kerrallaan.
Viemärit ovat taloyhtiön vastuulla — poikkeuksetta
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa rakennuksen perusjärjestelmistä. Viemärit ovat perusjärjestelmä, jonka ylläpidon laiminlyönti on lainvastaista.
Taloyhtiö vastaa viemärien toimivuudesta riippumatta siitä, kulkeeko putki kellarin runkolinjassa vai kylpyhuoneesi lattian alla. Osakas vastaa huoneiston sisäosista — pinnoitteista, kalusteista, kodinkoneista — mutta itse viemäriputki ei ole osakkaan huolehdittava.
Yksi poikkeus kuitenkin on, ja se tulee vastaan yllättävän usein.
Osakkaan oma remontti voi sotkea vastuunjaon
Jos osakas on tehnyt kylpyhuoneremontin ja samalla muuttanut viemärilinjauksia — vaikkapa siirtänyt lattiakaivon paikkaa tai lisännyt toisen suihkun — ja muutostyöstä ei ole ilmoitettu taloyhtiölle, vastuu mutkistuu.
Ilmoittamattomasta muutostyöstä voi seurata se, että osakas joutuu itse vastaamaan oman muutoksensa aiheuttamista ongelmista. Ylimääräisistä töistä voi tulla tuhansien eurojen
Kuka päättää remontista — ja voiko yksi osakas jarrutella?
Sukitushankkeesta päättää yhtiökokous. Hallitus valmistelee, mutta varsinaisen päätöksen tekee yhtiökokous enemmistöpäätöksellä.
Prosessi on käytännössä tämä:
- Kuntotutkimus kertoo, missä kunnossa putket ovat
- Hallitus valmistelee hankesuunnitelman — menetelmä, budjetti, aikataulu
- Yhtiökokous päättää toteutetaanko hanke vai ei
- Urakoitsija kilpailutetaan ja työ toteutetaan
Entä se yksi osakas, joka vastustaa? Hän saa puhua yhtiökokouksessa ja äänestää vastaan, mutta enemmistöpäätös ratkaisee. Yksittäinen osakas ei voi estää viemärisaneerausta.
Kustannusjako: suurempi asunto, suurempi lasku
Tässä kohtaa moni osakas yllättyy. Vaikka yhtiö vastaa viemärien kunnosta, rahat tulevat silti osakkailta.
Kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Käytännössä se tarkoittaa lähes aina huoneiston pinta-alaa. Kolmion omistaja maksaa enemmän kuin yksiön omistaja riippumatta siitä, kummassa asunnossa viemäri on huonommassa kunnossa.
Rahoitus hoituu yleensä kolmella tavalla:
- Hoitovastikkeesta, jos taloyhtiö on kerännyt rahaa korjausrahastoon
- Lainalla, jonka osakkaat lyhentävät rahoitusvastikkeena
- Yhdistelmällä — osa kassasta, osa lainalla
Osakas voi usein valita, maksaako osuutensa kerralla vai kuukausierissä. Tämä kannattaa ottaa puheeksi jo hankevaiheessa, koska rahoituspäätös vaikuttaa yhtiön talouteen vuosiksi eteenpäin.
Takuuvastuu — kenen puoleen käännytään, jos jokin menee pieleen?
Sukitustyön takuu on urakoitsijan vastuulla. Mutta tässäkin kannattaa olla tarkkana, koska takuun sisältö vaihtelee urakoitsijoiden välillä.
Urakkasopimuksessa pitää olla selkeästi kirjattuna:
- Mitä takuu kattaa: pelkän sukitustyön vai myös liitokset ja lattiakaivot?
- Kuinka pitkä takuuaika on?
- Miten reklamaatio tehdään?
- Kuka vastaa tarkastuksista takuuaikana?
Takuuajan jälkeen vastuu palaa taloyhtiölle. Viemärit ovat edelleen perusjärjestelmää, ja yhtiö vastaa niiden kunnossapidosta — oli ne sukitettu tai ei.
Entä jos hallitus ei tee vanhoille viemäreille mitään?
Tämäkään ei ole harvinainen tilanne. Asukkaiden viemärit oireilevat, tukoksia on harva se viikko ja viemäristä tulee paha haju — mutta hallitus ei reagoi.
Yksittäinen osakas ei voi tilata sukitusta omaan asuntoonsa, koska viemärit ovat yhtiön hallinnassa. Mutta osakas voi vaatia hallitusta ryhtymään toimiin. Jos hallitus laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa, osakas voi viime kädessä viedä asian tuomioistuimeen.
Käytännössä asia ratkeaa yleensä viimeisteän silloin, kun ongelmat pahenevat ja muidenkin osakkaiden kärsivällisyys loppuu. Vesivahingon jälkeen kukaan ei enää kyseenalaista saneerauksen tarvetta, mut siinä tapauksessa vuosi sitten saadussa sukitustarjouksessa ilmoitettu hinta ei enää riitä kattamaan korjausta.
Yhteenveto vastuunjaosta:
| Asia | Kenen vastuulla? |
| Viemärien kunnossapito | Taloyhtiö |
| Päätös saneerauksesta | Yhtiökokous |
| Kustannukset | Osakkaat (vastikeperusteen mukaan) |
| Työn laatu ja takuu | Urakoitsija |
| Osakkaan omat muutostyöt | Osakas itse |
Usein kysytyt kysymykset
Kuka maksaa viemärin sukituksen taloyhtiössä?
Kustannukset jyvitetään osakkaille yhtiöjärjestyksen mukaisen vastikeperusteen mukaan — yleensä huoneiston pinta-alan perusteella. Taloyhtiö rahoittaa hankkeen hoitovastikevaroista, lainalla tai näiden yhdistelmällä. Osakas voi usein valita kertalyhennyksen tai kuukausierät.
Voiko yksi osakas estää sukituksen taloyhtiössä?
Ei voi. Yhtiökokous päättää hankkeesta enemmistöpäätöksellä. Osakas voi äänestää vastaan ja tuoda huolensa esiin, mutta yksittäinen ääni ei riitä estämään hanketta. Viemärien kunnossapito on taloyhtiön lakisääteinen velvollisuus.
Miten vastuunjako muuttuu, jos osakas on remontoinut kylpyhuoneen?
Jos osakas on muuttanut viemärilinjauksia kylpyhuoneremontissa eikä muutosta ole ilmoitettu yhtiölle, osakas voi joutua vastaamaan muutoksensa aiheuttamista ongelmista ja lisäkustannuksista. Muutostyöilmoitus kannattaa tehdä aina kirjallisesti — jälkikäteen on hankala todistaa, mitä on sovittu.
Kuka vastaa sukitetun viemärin takuusta?
Takuuaikana vastuu on urakoitsijalla sopimuksen mukaisesti. Takuun kesto ja sisältö vaihtelevat urakoitsijoittain, joten ne pitää kirjata urakkasopimukseen selkeästi. Takuuajan jälkeen kunnossapitovastuu palaa taloyhtiölle.
